Op 1 september sluit Starbucks in Antwerpen-Centraal. De Amerikaanse koffiereus opende daar in 2010 en daar was toen veel om te doen: de verkooppunten in Brussels Airport niet meegeteld was het de eerste vestiging in België. Peter Van de Veire kwam er voor de gelegenheid zelfs zijn MNM-ochtendshow draaien. Zestien jaar later ruimt Starbucks plaats voor Madmum. De Leuvense koffiebrander, opgericht in 2018, heeft al enkele zaken in Leuven en uitbatingen in de stations van Leuven en Mechelen. “Euforisch”, zo omschrijft zaakvoerder Pieter Claes zijn gevoel bij het binnenhalen van de concessie. “Onze eerdere realisaties in Leuven en Mechelen hebben zeker in ons voordeel gespeeld.”
De NMBS is zelf uitbater van het ‘commercieel vastgoed’ in de stations. In totaal gaat het om 420 panden, en veertig daarvan zitten in Antwerpen-Centraal. Alle handelszaken samen leverden de spoorwegmaatschappij vorig jaar 34 miljoen euro aan inkomsten op. Dat er in het station zoveel eet- en shopgelegenheden zijn, is een relatief recent fenomeen, zegt stadsgids Tanguy Ottomer. “Pas na de restauratiewerken van 2009 heeft het station zich ontpopt als een soort van shoppingcenter. Daarvoor was er enkel wat nu het Royal Café heet, op de eerste verdieping, waar reizigers konden verpozen. Behalve die zaak, een snoepwinkeltje en een krantenkiosk was er niets.”
Volledig dossier
De meeste concessies lopen acht jaar, waarna ze opnieuw publiek gesteld worden. Kandidaten dienen een volledig dossier in: in sommige panden wil de NMBS een specifiek concept, zoals koffie, in andere laten ze de kandidaten vrijer. Dat is nu bijvoorbeeld het geval met de ruimte van Plopsa Station. Kandidaten kunnen nog tot eind maart met hun voorstel komen. “Zo’n kandidaatstelling, dat is een hele bundel” zegt Pieter Claes van Madmum. “Voor Antwerpen-Centraal hadden we een presentatie van tachtig slides en een gedetailleerd projectboek. We bezorgen de hele menukaart, inclusief verkoopprijzen, en voorzien een plattegrond en zelfs 3D-maquette van onze zaak.”
Kandidaten moeten zelf een voorstel doen voor de huurprijs die ze zullen betalen. “Je geeft twee bedragen: een variabele vergoeding die een percentage is van je omzet, en een vast minimumhuurbedrag als je die omzet niet haalt. Als morgen weer corona zou uitbreken, bijvoorbeeld.” De huurbedragen en omzetcijfers houden zowel uitbaters als NMBS geheim, om concurrentieredenen. Voor nieuwe kandidaat-uitbaters is het dus gokken. “Ik ben er een uur gaan observeren om te proberen een inschatting te maken”, zegt Claes. “Van Starbucks hebben we geen cijfers gekregen, uiteraard.”
Dat neemt niet weg dat de uitbreiding een grote stap is voor het nog relatief jonge bedrijf. “Het wordt een heel grote uitbating voor ons. Toen we het nieuws kregen dat we het hadden gehaald, was er euforie, maar toch ook gezonde spanning. Je businessplan moet kloppen: je kan een concessie binnenhalen door een hoge huurprijs te bieden, maar als de cijfers niet kloppen, stopt het. De reacties van de klanten zijn gelukkig heel positief: dat geeft energie.”
Veel interesse
Volgens Yannick Hammel, retailmanager voor de NMBS in Vlaanderen, was er veel interesse voor het Starbucks-pand. “Het is niet alleen een goeie plek in het station, maar ook in de bredere omgeving: je zit aan de meest gebruikte ingang van het station én je hebt een voordeur met terras op de De Keyserlei. Je zit dus in twee publieksstromen tegelijkertijd.” De locatie is top, maar brengt ook uitdagingen met zich mee. “Het is een uitdagende ruimte met hoge volumes: op weekdagen passeren zo’n veertigduizend mensen in Antwerpen-Centraal. Je moet het als uitbater ook gewoon kunnen waarmaken. We krijgen voor dat soort panden zeker ook voorstellen die onrealistisch zijn, maar we proberen iedereen zo goed mogelijk te begeleiden bij hun kandidaatstelling.”
Dat er opnieuw een koffiezaak zou komen, stond op voorhand vast, zegt Hammel. “Elk station moet bepaalde basiszaken hebben: sanitair, koffie, een krantenwinkel. Daarna ga je inspelen op het bezoekersprofiel.” Dat profiel verschilt van station tot station. “In Antwerpen-Centraal passeren lokale pendelaars, maar ook veel toeristen en reizigers in het weekend. Meerdere panden hebben er een buiteningang die niet-treinreizigers van buitenaf trekt. Antwerpen-Berchem functioneert anders: daar komen de typische pendelaars die in Mechelen of Brussel werken. In het weekend is het daar veel rustiger.” Bij Madmum vermoeden ze dat hun Belgische identiteit een troef was, maar dat speelt volgens Hammel niet mee in het beoordelingsproces. “Het is een nice-to-have, maar ze krijgen er geen extra punten voor. Iedereen krijgt gelijke kansen.”
Capri Coffee
Aan de overkant van het station zit nog een koffiezaak, Capri Coffee. Zaakvoerder Mohamed El Mahi verhuisde recent met zijn pand van de kant langs de Pelikaanstraat naar de andere kant van de sporen. “Op vraag van de NMBS”, zegt El Mahi. “Ze wilden ook nog een zaak die warme maaltijden verkoopt, dus nu baat ik naast Capri Coffee ook een kebabzaak uit.” El Mahi is Nederlander en runt al twintig jaar koffiezaken. Hij kwam eerder per toeval in Antwerpen terecht. “Een vriend van mij baatte al een kapperszaak in Antwerpen-Centraal uit en kreeg de vraag om daarnaast een koffiegelegenheid te openen. Hij is een betere kapper dan barista, dus vroeg hij mij om de koffiezaak te runnen.”
Dat was in 2018. Intussen zijn er ook Capri Coffee-filialen in Antwerpen-Berchem en Brussel-Noord, en op verschillende plekken in Antwerpen. “Centraal is veruit onze belangrijkste zaak”, zegt hij. “Iedereen die koffie wil verkopen, wil in een station zitten. De klanten zijn er al, je hebt gegarandeerd passage.” Daar staan wel strenge regels tegenover. “Je plan moet tot in de puntjes uitgewerkt zijn. En er zijn veel regels rond brandveiligheid, veel certificaten die je moet halen. De NMBS wijst je bijvoorbeeld ook een onderhoudsbedrijf toe, en die kunnen hoge prijzen aanrekenen.”
“Heel verschillende zaken”
Het pand waaruit Starbucks vertrekt, is een toplocatie, weet ook El Mahi. “Ik ging ervan uit dat ze daar gewoon verdergingen en vond het niet de moeite waard om me kandidaat te stellen. Dat kost me ook veel geld: plannen laten maken door een boekhouder, architect, aannemer, enzovoort. Als ik had geweten dat ik een kans maakte, had ik me zeker kandidaat gesteld.” Madmum is een grotere toegevoegde waarde dan Starbucks, vindt El Mahi. “Maar ik ben niet bang om klanten te verliezen. We verkopen allebei koffie, dat klopt, maar verder zijn we heel verschillende zaken.”
