Ghelamco heeft nog tot woensdag 30 april tijd om zijn jaarcijfers over 2024 te publiceren en zo inzicht te geven in de financiële gang van zaken. In het verleden publiceerde de groep haar jaarcijfers telkens op 31 maart, maar Ghelamco nam dit jaar een extra maand tijd – een ongebruikelijke stap, maar de wettelijke mogelijkheid bestond daartoe. Die extra maand was nodig, omdat er eind maart onvoldoende zekerheid was dat Ghelamco er de komende 12 maanden nog zou zijn. Dat maakte dat de bedrijfsrevisor zich eind maart niet kon uitspreken over de continuïteit van de groep.
Aan de basis ligt een permanente liquiditeitscrisis waar Ghelamco mee kampt, een gevolg van het expansieve beleid uit het verleden. Die agressieve groei breekt Ghelamco zuur op nu de vraag naar vastgoed en dan vooral kantoorgebouwen is stilgevallen, de banken niet meer bereid zijn financieel ademruimte te verstrekken, en de rente vrij hoog blijft. Dat zet druk op de financieringskosten, maar ook op de waarde van het vastgoed.
Nachtmerrie
De kwetsbaarheid van Ghelamco bleek ook in juni vorig jaar. Toen wees de bedrijfsrevisor er in zijn halfjaarverslag op dat Ghelamco tegen uiterlijk 30 juni 2025 voor 420,2 miljoen euro aan bankkredieten en andere schulden moet hebben afgelost. Tegenover die 420 miljoen aan kortetermijnschulden staat een Belgische vastgoedportefeuille van 557 miljoen euro. Maar er zijn ook langetermijnschulden.
In die 420 miljoen zit een nachtmerriedossier met een terug te betalen obligatielening van Ghelamco Invest voor een bedrag van 80,1 miljoen euro. Die obligatieschuld vervalt op 14 juni. Zolang die niet is afgelost, kan Ghelamco niet terecht bij de gewone banken voor financiële ademruimte.
Erger nog, banken vragen waar mogelijk hun geld terug en nemen ook geen risico’s meer voor de financiering van het werkkapitaal – dat is het geld dat nodig is voor de dagelijkse activiteiten. Als Ghelamco zijn werkkapitaal zelf moet bekostigen, betekent dit bijvoorbeeld dat het een gebouw met een bouwkost van 150 miljoen euro uit eigen zak moet voorfinancieren. Dat is een onmogelijke zaak, waardoor al verschillende projecten werden uitgesteld.
Schilderijen verpand
Ghelamco moest dus op zoek naar alternatieve financieringskanalen. Maar ook dat viel tegen omdat de banken voor de kredieten die ze nog hebben uitstaan, grote zekerheden hebben genomen op de bezittingen van het bedrijf. Daardoor kan Gheysens elders minder lenen dan gehoopt. Wellicht verklaart dat waarom hij bijvoorbeeld bij ondernemer Jan-Piet De Nul aanklopte voor een lening van 5 miljoen euro met als onderpand drie schilderijen.
Lees ook: Ghelamco publiceert pas eind april jaarcijfers
Ghelamco gaat ervan uit dat, als het erin slaagt de obligatielening terug te betalen, er weer ademruimte ontstaat. Enkele strenge kredietafspraken, zoals een eigen vermogen van minstens 40 procent van de balans aanhouden, zouden dan komen te vervallen. Voor de banken Belfius, KBC, BNP Paribas Fortis en Société Générale, die in juni 2021 de obligaties bij hun klanten plaatsten, is het vanuit reputatiestandpunt ook belangrijk dat hun klanten hun geld terugkrijgen.
Maar 80 miljoen euro vinden is een uitdaging. Dat komt omdat er op veel vastgoed van Ghelamco al claims liggen. Als de groep een gebouw voor 100 miljoen euro verkoopt, maar allerlei partijen hebben er claims van samen 90 miljoen op, dan blijft er voor Ghelamco maar 10 miljoen over voor andere doeleinden, zoals de aflossing van obligaties. Ghelamco gaat er vandaag nog altijd van uit dat het nodige geld tegen 14 juni zal worden gevonden.
Grote uitverkoop
De obligaties niet terugbetalen is geen optie, want dan zou Paul Gheysens zelf vanuit verschillende hoeken worden aangevallen. Zijn raad van bestuur zou eisen dat de persoonlijke schulden die Gheysens heeft bij Ghelamco, worden terugbetaald. Bij een faillissement zou de curator hetzelfde doen. Die persoonlijke schulden zijn onder meer gelinkt aan vastgoed in Oekraïne en Rusland dat Gheysens van de balans van Ghelamco haalde, met als tegenboeking een vordering van Ghelamco op hemzelf. Het is onduidelijk in welke mate nevenprojecten (zoals zijn stoeterij, zijn mediabedrijf en de voetbalclub Antwerp) ook onderdeel zijn van sommige vorderingen van Ghelamco op Gheysens.
Het afgelopen anderhalf jaar verkocht Gheysens ongeveer alles wat mogelijk was. Villa’s, bouwprojecten, vastgoedkantoren, serviceflats … Alles moest de deur uit. Omdat er voor grote gebouwen (zoals het vlaggenschip The Wings in Diegem) voorlopig geen kopers zijn, moest hij bij alternatieve financiers terecht voor een tijdelijke oplossing. Bijvoorbeeld bij verzekeraar Patronale, dat medeaandeelhouder is geworden van The Wings. Patronale heeft al vaker ondernemers in nood geholpen in de hoop daar zelf extra rendement uit te halen.
De familie Delcroix van het bandenbedrijf Deldo leende Gheysens dan weer 16 miljoen voor de paardenstoeterij Zoutekreken; Gheysens verkocht het project aan de Houtdokken in Gent aan De Nul; verzekeraar Joseph Lebon (Allia Verzekeringen) sprong Gheysens bij voor de Kaasboer-site naast de voetbalarena van AA Gent. En eind vorig jaar verkocht hij zijn luxeloft in het Finis Terrae-project in Knokke aan de bank Belfius. Belfius kon zo zijn risico op Ghelamco afbouwen. Dat kaderde toen ook in de terugbetaling van een obligatieschuld van 54 miljoen. Hoeveel Gheysens het afgelopen jaar verkocht heeft, zal de komende dagen blijken. Het gaat wellicht om honderden miljoenen. De vraag is hoeveel verliezen daarbij geslikt werden en wat dat betekent voor de sterkte van zijn balans.
Kettingreactie
Bij de groep gelooft men dat Ghelamco zich ook door deze crisis slaat. Banken en verzekeraars die geld tegoed hebben, hebben er geen belang bij om Ghelamco failliet te laten gaan. Dat zou een negatieve spiraal in gang kunnen zetten. Bij heel wat vastgoedgroepen en verzekeraars, zeker in de markt van kantoren, staan nog gebouwen in de boeken opgenomen tegen een relatief hoge prijs. Als gebouwen geforceerd zouden worden verkocht, zou dat een kettingreactie van afwaarderingen in de hand werken.
Voor Gheysens is het niet de eerste keer dat het water hem aan de lippen staat. In het verleden maakte hij al zijn reputatie van vechter en overlever waar. Afwachten of het hem ook deze keer lukt.
