“Wanneer we het aantal verkopen per kwartaal bekijken tussen 2010 en 2025, valt één lijn onmiddellijk op: de markt is vandaag actiever dan vroeger”, aldus Alex Dewulf. “In 2010 wisselden gemiddeld 650 appartementen per jaar van eigenaar. In de periode 2017–2019 lag dat aantal al rond de duizend, met een uitgesproken piek tijdens de coronajaren 2020–2021. Toen werden recordvolumes bereikt, met ruim 1.500 transacties in 2021. De pandemie, de lage rente, enkele grote bouwprojecten (Duinenwater) en de herontdekking van wonen aan zee zorgden samen voor een uitzonderlijke koopgolf.”
“Na die piek keerde het evenwicht terug”, gaat Alex Dewulf verder. “Tussen 2022 en 2024 stabiliseerde de markt rond gemiddeld 970 verkopen per jaar. Dat is lager dan het topjaar 2021, maar wel ongeveer 20 % hoger dan het gemiddelde van het decennium daarvoor. Met andere woorden: ook al is de druk wat afgenomen, Knokke blijft een van de meest dynamische vastgoedmarkten van het land.”
Waardestijging in elk segment
Nog interessanter dan het aantal verkopen, is natuurlijk de vraag hoe de prijzen zelf geëvolueerd zijn. “Daarvoor kijken we naar de percentielen van de markt: de 25ste, 50ste, 75ste en 90ste percentiel geven een beeld van respectievelijk de goedkopere, gemiddelde, duurdere en topsegmenten van de Knokse appartementenmarkt”, aldus Alex Dewulf. “Tussen 2010 en 2024 zijn alle segmenten duidelijk gestegen in waarde. Het onderste kwart (P25) steeg met ongeveer 59%, de mediaan (P50) met 62%, en de hogere middenklasse (P75) met 58%. De echte uitschieter is echter het topsegment (P90), dat in dezelfde periode met liefst 84 % toenam. Omgerekend betekent dat een jaarlijkse waardestijging van 3 à 3,5 % voor de middenmarkt en meer dan 4 % per jaar voor de luxemarkt. In dezelfde periode van 15 jaar bedraagt de totale inflatie ongeveer 35%.
Een duidelijk luxesegment
De snellere groei van het hoogste prijsniveau is geen toeval, vindt Dewulf. Knokke-Heist is in vijftien jaar geëvolueerd van badplaats naar beleggings- en residentiële topmarkt. “Waar het vroeger vooral om tweede verblijven ging, zien we vandaag steeds meer kopers die hun appartement intensief gebruiken of permanent bewonen”, stelt de Knokse vastgoedmakelaar. “Tegelijk is het aantal toplocaties beperkt gebleven: zeezicht, zuidgerichte terrassen of uitzonderlijke penthouses blijven schaars. Die combinatie van beperkte beschikbaarheid en internationale vraag drijft de prijzen in het hogere segment jaar na jaar verder op. Voor eigenaars betekent dat concreet dat de meerwaarde op een topligging, zoals de Zeedijk, het Albertplein of het Rubensplein, over vijftien jaar gemiddeld bijna dubbel zo snel groeide als de rest van de markt. Zelfs binnen hetzelfde gebouw kunnen verschillen ontstaan naargelang oriëntatie, verdiep of afwerkingsniveau.”
Het midden blijft solide
Dat neemt niet weg dat ook de bredere markt een mooi rendement heeft opgeleverd. “Wie in 2010 een klassiek twee-slaapkamerappartement zonder zeezicht aankocht, zag de waarde gemiddeld met ruim zestig procent stijgen”, stelt Dewulf vast. “Dat betekent een jaarlijkse meerwaarde van iets meer dan drie procent, exclusief eventuele huurinkomsten. In combinatie met een goed onderhoud en beperkte leegstand is dat nog steeds een bijzonder solide resultaat in vergelijking met andere beleggingen.
Het is bovendien opvallend hoe stabiel de Knokse markt blijft. Zelfs in de periodes van rentestijging en strengere kredietnormen hielden de prijzen goed stand. De markt corrigeert zelden bruusk; in het slechtste geval vertraagt de groei tijdelijk en zijn er minder transacties.”
foto: Knokke archief AD
