Op basis van de cijfers van Locatus, heeft Unizo Limburg de leegstandstatistieken geanalyseerd. Het gaat voor Limburg om bijna 2.200 panden, goed voor zo’n 35 hectare in oppervlakte die staat te verkommeren. Waar zich hoge concentraties bevinden (een aantal gemeenten hinken tegen 20% leegstand aan), geeft de aanblik van de winkelstraten een doodse, verloederde indruk. Dit creëert een sneeuwbaleffect waarbij nog meer klanten hun heil elders gaan zoeken en de leegstand verder oploopt.
Redenen zijn er volgens de experts genoeg:
– Internetwinkelen wordt altijd als eerste argument naar voor geschoven. Klanten kiezen steeds meer voor een online aanbod, zeker sinds de ‘ophokplicht’ tijdens de lockdown. Hierdoor boeren de fysieke winkels achteruit en moeten ze uiteindelijk sluiten. Door de belabberde vooruitzichten in de fysieke retail investeren starters al direct in een online aanbod, waardoor de ruimtes leeg blijven. “De kip en het ei”, aldus één van onze experts. “Eén van de redenen voor de massale vlucht naar het internet is omdat de klanten niet meer vlakbij hun fysieke winkels kunnen parkeren. Het comfort van de directe, vaak gratis thuislevering, weegt zwaarder door dan zich fysiek voor één functioneel item naar de winkel te moeten begeven. Neem daarbij dat de internetprijzen sterk zijn gezakt en je kosteloos kunt retourneren, dan is het digitale alternatief inderdaad aanlokkelijk.”
– Volgens insiders zijn de grote vastgoedspelers niet snel geneigd om de huurprijzen te laten zakken waardoor de leegstand aanhoudt. “Door de concentratie van belangrijke vastgoedportefeuilles bij de voornaamste spelers, maakt het voor hen niet echt uit of er een aantal maanden geen inkomsten zijn voor bepaalde panden”, zo klinkt het. “Ze speculeren op de schommelingen in de vraag en houden hun huidige prijsniveau voorlopig aan. De kloof met de bodemprijs die ze willen hebben en het maximale dat nieuwkomers willen geven, is nog veel te groot. Zoveel belangstelling is er overigens niet in coronatijden, waardoor alles bij het oude blijft.”
Op plaatsen waar de leegstaande winkelpanden in handen zijn van kleinere spelers, zoals lokale ondernemers of begoede families, kan er door de prijzenpolitiek wel een nieuwe dynamiek ontstaan. “Je merkt dat een aantal straten helemaal herleven als er enkele eigenaars een prijsverlaging doorvoeren. De nieuwkomers trekken andere geïnteresseerden aan én de prijzen van de overige leegstaande winkels zakken omdat de nabijgelegen referentiepunten ook zijn gedaald.”
– Een belangrijke oorzaak is en blijft de creatie van nieuwe winkeloppervlakte in de periferie. Retailparken als Be-Mine Boulevard (Beringen), T-Forum (Tongeren), Hasselt-Zuid (aan Ikea), Zone Gerdingen (Bree), M2 (Maasmechelen), Kloosterbempden (Maaseik) en vele anderen, zorgen onmiskenbaar voor meer leegstand in de binnenstad. Grote ketens fungeren als trekker, parkeergelegenheid voor de deur is een grote troef. Quartier Bleu in Hasselt is het meest recente voorbeeld. Puur cijfermatig zijn er in het centrum dan wel meer zaken bijgekomen dan er verdwenen zijn, toch moeten die qua oppervlakte en merkbekendheid onderdoen voor de grote kanonnen in Quartier Bleu.
“Het probleem bij al deze projecten is een gebrek aan visie op ruimtelijke ordening”, aldus een insider. “De politiek zwicht voor het mooie aanbod van projectontwikkelaars die met contracten van bekende merken komen aandraven. Dan is het moeilijk om ‘nee’ te zeggen en de invulling van de lege panden in het handelscentrum prioriteit te geven.”
– Alle experten zeggen dat parkeergelegenheid en leegstand rechtstreeks verband houden met elkaar. Het ontmoedigen van autoverkeer is dan ook nefast. “We zien dat veel stadsbesturen er alles aan doen om de auto’s uit het centrum te weren. Niet zelden gebeurt dat vanuit het groene gedachtengoed om vervuiling en CO2-uitstoot tegen te gaan. Het aantal parkeerplaatsen wordt drastisch verlaagd, privébedrijven voeren een repressief retributiebeleid, parkeertarieven swingen de pan uit, belangrijke straten worden langs één of beide zijden afgesloten voor auto’s, enzovoort. Wat ook meespeelt is dat ondergrondse parkeergarages in België totaal verouderd zijn. Smalle plaatsen, minimale doorgangen, lage plafonds,… een moderne automobilist draait er letterlijk voor terug. En ook aan uren rondjes rijden tot er toevallig een plaatsje vrijkomt, heeft ie een bloedhekel. Dus gaat de reis naar een winkelboulevard of retailpark.”
En de oplossingen?
“De coronacrisis creëert ook opportuniteiten die de leegstand zullen tegengaan”, aldus één van onze winkelexperts. “Ten eerste wordt het kaf van het koren gescheiden. Wie het voor de crisis al moeilijk had, wordt nu nog kunstmatig overeind gehouden, maar lang zal dat niet duren. De winkels met een beperkt aanbod, slechte service, hoge prijzen, moeilijke bereikbaarheid, enzovoort, gaan er sowieso uit. Zowel kleintjes als ketens. Dat is een voordeel op voorwaarde dat de lege plaatsen worden ingevuld met alternatieven die het beter doen. Die kans is wel groot, omdat de zelfstandige ondernemers die nu starten het vaak uit overtuiging doen. De lockdown heeft hen aangemoedigd om dromen te realiseren, om de stap te wagen. En dus willen ze er voor 100% voor gaan en met specifieke troeven het verschil maken. Hetzelfde geldt voor de overblijvende winkeliers en horeca-uitbaters. Ze hebben de afgelopen maanden nagedacht over aspecten om hun zaak nog beter te maken. Waar mogelijk zelfs nog wat geïnvesteerd. Je krijgt dus een algemene upgrade in het aanbod, en dat is de beste remedie tegen de leegstand.”
“Het verschil zal worden gemaakt door stads- en gemeentebesturen die het autoverkeer op een verstandige manier omarmen”, aldus een centrummanager. “Met moderne, goed bereikbare en vooral betaalbare parkeerfaciliteiten in de stad zelf, kom je al een heel eind. Alle shoppingsteden in het buitenland doen het zo. Quartier Bleu is een goed voorbeeld van hoe het hier ingang vindt. Daarentegen: meer openbaar vervoer of shuttles die vertrekken aan randparkings buiten het centrum: de bedoeling is goed, maar het werkt niet. Hoe meer je de shoppers die met de wagen komen stokken in de wielen steekt, hoe groter de leegstand zal zijn. Dat is een oorzakelijk verband. Dit politiek ‘verkopen’ ligt evenwel niet zo makkelijk…”
“Een cliché, maar wat ook werkt tegen de leegstand, is het creëren van beleving”, zegt dezelfde centrummanager. “Evenementen, horeca, commerciële actiedagen, enzovoort, lokken nu eenmaal veel bezoekers naar de centra, waardoor de omzetten verhogen en de kans op leegstand afneemt.” Een collega heeft een andere tip: “Doe iets met de lege winkels: stel ze gratis of tegen een voordeeltarief ter beschikking van pop-upformules. Verkoop er de overstock of organiseer er de afhaal van andere winkels en horecazaken. En besticker de etalages op een creatieve manier, dat geeft meteen een hele andere uitstraling. Ook op individueel winkelniveau moeten sfeer, gezelligheid en service als onderscheidende factoren worden uitgespeeld.”
“Shoppen via internet is standaard geworden. Daar is geen weg terug”, zegt de uitbater van een kledingzaak. “Toch kunnen we de fysieke retail ondersteunen door een aantal ‘ontradende’ effecten op digitale transacties op te leggen. Zoals het onbeperkt en gratis terugsturen van bestelde artikelen. Dat is voor de online winkels economisch niet haalbaar, en erg belastend voor het milieu. Het verbieden zou veel klanten naar de ‘gewone’ winkels doen overschakelen. Idem voor het afschaffen van gratis leveringen. Maak die extra service betalend en je merkt direct een impact op de leegstand…”
En tot slot: “Niet alleen over de flexibiliteit in de huurformules, maar ook over de prijzen moeten afspraken met verhuurders te maken vallen”, stelt een academicus. ”Oké, het is een vrije markt, maar iedereen heeft er baat bij als de centra goed gevuld worden. Maak desnoods de handelscentra kleiner. Als de prijzen in de hoofdstraten zakken, kan je de winkelruimtes in de zijstraten omvormen tot woningen of kantoren. De periferie reduceren is altijd een oplossing. Dat is trouwens hetzelfde als wat de betonstop beoogt om stadsverdichting te promoten, lintbebouwing tegen te gaan en verkavelingen of andere invulling van het buitengebied te vermijden. Met een doordacht beleid in ruimtelijke ordening is een grote verandering mogelijk.”
