-Hoe voelt u met ION het huidige klimaat op de vastgoedmarkt aan?
-Kristof Vanfleteren: Hoopvol. De Mipim heeft bevestigd wat we al ruimere tijd aanvoelden en dat is dat de Belgische markt goed stand houdt, ook in woeliger vaarwater. Verder moeten we echt gaan kijken land per land, maar als we België nemen als schoolvoorbeeld ligt de residentiële verkoop zeker niet stil. Integendeel. Er worden wel degelijk transacties gesloten en verkopen gerealiseerd, wat ons doet veronderstellen dat het vertrouwen nog steeds aanwezig is. Het pessimisme van sommigen wordt in de klassieke media nogal snel uitvergroot wegens hoger bereik. De klanten blijken voorlopig vrede te nemen met de niveaus van de hogere intresten en rentevoeten. Ze blijven op zoek gaan naar kwalitatieve duurzame woonproducten. Dat zijn hoopvolle signalen die de markt blijven ondersteunen. Vooral in de steden, wat we kunnen afleiden uit onze eigen cijfers.
-Speelt het demografische aspect hierin een grote rol?
-Het speelt sowieso zeker mee, maar het is niet de enigste bepalende factor. Er is ook een toename van de bevolking enerzijds en er zijn veel nieuwe samenlevingsvormen anderzijds. Denk aan eenoudergezinnen of bewuste singles, enzovoort. Deze groepen vragen telkens specifieke creatieve oplossingen die tegemoetkomen aan hun woonbehoeften. Los van deze evoluties blijft de belangrijkste tendens dat de klanten hun interesse tonen in onze producten omdat de focus op kwaliteit en duurzaamheid ligt. Als we kijken naar de beweegredenen en motivatie van ons cliënteel lijkt men er zich er van bewust dat oudere woningen vaak niet langer duurzaam zijn naar onder meer isolatie en energie. Laat staan dat ze beschikken over de nieuwste technieken. Tenslotte blijven verbouwingen complexe en dure operaties waarbij men niet weet waar men zal landen met het vooropgestelde budget. Dus stellen we vast dat mensen meer en meer op zoek gaan naar pasklare oplossingen als de onze die hen maximaal ontzorgen, en waarbij ze niet voor financiële verrassingen komen te staan.
Afwachtende modus
-Hoe profileert ION zich in het buitenland?
-Wij zijn naast België nog actief in Nederland en voornamelijk in Luxemburg. Luxemburg in het bijzonder werd hard getroffen door plotse rentestijgingen, wat resulteerde in een quasi stilstand van de residentiële bouwmarkt. Door enkele maatregelen van de overheid lijkt er terug een klein beetje beweging in de zaken te komen, al zal het zeker nog enige tijd duren vooraleer de markt daar weer op zijn positieven komt en het weer minder stroef loopt. Gelukkig zijn beide afzetmarkten -zowel Luxemburg als Nederland - minder significant voor ons resultaten als groep, en kunnen we zo de impact beperken tot een minimum. Wat niet uitsluit dat deze signalen een aandachtspunt blijven op onze agenda.
-Heeft ION buitenlandse ambities in de toekomst?
-Wij blijven onze focus voorlopig hoofdzakelijk richten op België en Luxenburg waar we voorlopig zien en merken dat we nog steeds een groot verschil kunnen maken, toch zeker wat betreft onze ontwikkelingsactiviteit. Voor onze investeringsactiviteiten maken we wel de concrete denkoefeningen en analyses om over de landsgrenzen heen te kijken, met de betrachting om zo meer schaalgrootte te verwerven.
-We hadden het tot nu enkel over de residentiële markt, maar welke ontwikkelingen merken jullie in het commerciële vastgoed?
-We merken dat het commerciële luik nagenoeg volledig op slot blijft. Kopers en verkopers kunnen hun verwachtingen en belangen eerder moeilijk met elkaar aligneren. Het gros van de investeerders blijkt tot nu toe van plan in 2024 enkel te 'snuffelen'. Ze wachten af en lijken de grotere investeringsrondes en transacties eerder te realiseren in 2025.
-“Survive till 2025” zou een citaat zijn dat dezer dagen vlotjes over de tongen gaat in de vastgoedwereld. Kan u zich hierin vinden en herkennen? Of vindt u die bewering te voorbarig?
-Dit zijn de woorden van Jhon Defauw van Savills, en ik kan beamen dat vele grotere spelers in het commerciële vastgoed zich hierin kunnen vinden. Zij verwachten nog niet dat 2024 voor hen reeds het jaar zal worden van de grote heropleving.
-Is de commerciële pijler belangrijk voor ION?
-Ik denk dat de spreiding en verhouding van onze commerciële versus residentiële portefeuille gemiddeld ongeveer een 20-25% tegenover een 75-80% bedraagt. Met andere woorden: een minder grote steunpilaar dan de residentiële pijler.
-Welke oplossingen kunnen bijdragen aan een sterke concurrentiële positie en de toekomst van het commerciële vastgoed?
-Gemengde projecten waarin verschillende activiteiten natuurlijker in elkaar overvloeien, winnen enkel maar aan belang. Deze combinaties bieden ook alleen maar voordelen. Ze vergroten de leefbaarheid van zowel het project als de stad door leegstand te verkleinen en te herleiden tot het absolute minimum. Zo zorg je ook voor een groter gevoel van veiligheid door de 24/7 gebruikersfunctie.
Wat met het vergunningsbeleid?
-Welke andere nieuwe of noemenswaardige trends en tendensen bestaan er naast duurzaamheid?
-Wij voelen en ervaren – net als onze collega’s – dat het thema 'vergunningsproblematieken' de aandacht blijft houden. We zijn een verkiezingsjaar ingegaan in België wat links en rechts al vaak één en ander durft te bemoeilijken. Zoals bepaalde lokale overheden die ons vragen om pas volgend jaar terug te komen na de verkiezingen, wat logischerwijze een directe en niet te onderschatten impact heeft op onze projecten die moeten gefinancierd worden. De gigantische overhead kosten die rechtstreeks aan deze vergunningsproblematiek te koppelen zijn lopen al snel rap op. De frustraties die hiermee gepaard gaan worden unisono gedeeld in gans de sector. Omdat de financieringskosten significant hoger durven te liggen ontstaat er schaarste, en dat stuwt bijvoorbeeld de prijzen voor kantoren de hoogte in. Bij het residentiële vastgoed zien we naast het duurzame een grotere vraag naar cohousing, leisure en shortstay oplossingen. Een accuraat voorbeeld zijn expats die geherlokaliseerd worden voor enkele maanden/weken. Verder blijft betaalbaar wonen één van de belangrijkste actuele thema’s en noden. Als je kijkt naar het aantal bouwvergunningen die enkel en alleen vorig jaar werden toegekend in het Brusselse gewest, en je zet die tegenover de vraag uit de markt, dan merk je dat deze balans niet langer in evenwicht is. Het gaat over een druppel op een hete plaat. Wat hier -net zoals bij het commerciële vastgoed- de prijzen voor de eindconsument niet ten goede komt. Uiteindelijk komen er door deze ontwikkelingen meer mensen op de huurmarkt terecht uit financiële noodzaak enerzijds, en de zoektocht naar meer flexibiliteit anderzijds. Zo merken we vooral bij de jongere generatie een verschuiving / shift waarbij ze minder belang hechten aan een eigendom en alle verplichtingen die hiermee gepaard gaan. Iets waar we met ons investeringsplatform IRP - dat inzet op beheer en lange termijn verhuur van nieuwe vastgoedprojecten- volop op inzetten sinds Covid. Door de combinatie van deze bovengenoemde factoren en alle bijkomstige politieke wetgevingen ondergaat de markt een soort natuurlijke transformatie naar meer professionalisme, waarbij men de verhuur en beheer van patrimonium liever uitbesteedt aan een partner zoals ION.
Miljardenportefeuille
-Is de Belgische markt iet te klein op vlak van vrije ontwikkelingsruimte? Denk aan betonstop bijvoorbeeld.
-Integrale sloop wordt vaker bemoeilijkt en dan is er uiteraard sprake van renovatie, maar evengoed wordt de sloop en wederopbouw in sommige dossiers net aangemoedigd. We kunnen niet veralgemenen. Verder hebben we momenteel een 3 miljard euro aan marktwaarde in onze pipeline verspreid over een 100-tal projecten, wat betekent dat ons orderboek voor de toekomst nog steeds goed vol zit. ION is een gezond bedrijf en we maken ons momenteel absoluut geen directe zorgen voor de nabije toekomst.
-Liggen er plannen voor kapitaalsrondes in het verschiet en/of komen er nieuwe aandeelhouders bij in de toekomst?
-Niet aan de orde, noch op korte noch op middellange termijn. ION doet het goed en herinvesteert de meerwaarde die het realiseert met zijn projecteten zoveel mogelijk opnieuw in het bedrijf om zo een zo duurzaam mogelijk groeiverhaal na te streven. -Staan er overnames gepland?
-Het is niet de ambitie of strategie van ION om ander projectontwikkelaars over te nemen. Wij hebben vooral geïnvesteerd in het samenstellen van een goed operationeel team, en zijn van plan dit ook te blijven doen. Wij zien momenteel weinig toegevoegde waarde in overnames van andere partijen. Waar er wel heel erg veel interesse in is, is in het verwerven van nieuwe panden en gronden. Wij zitten in volle acquisitiemodus.
-Is het moeilijk om een nieuwe instroom te garanderen?
-Er komen in gevolge de naamsbekendheid en historiek die we met ION op vandaag reeds hebben verworven wel spontaan mooie aanbiedingen onze richting uit. Alle mogelijke opportuniteiten blijven uiteraard welkom, en worden steeds secuur met de nodige aandacht bekeken en onderzocht.
Terugblik op Cannes
-Welk gevoel houdt ION over aan de MIPIM beurs?
-Trots omwille van onze nominatie voor meest innoverende kantoorgebouw tussen de grote klinkende namen voor de MIPIM awards. Een nominatie die we jammer genoeg net niet konden verzilveren. Het blijft echter wel nog steeds een internationale blijk van erkenning en waardering waar we als West-Vlaams bedrijf terecht fier op mogen zijn. Onze oprechte felicitaties ook aan de het Belgische project Royal Belge dat wel 2X in de prijzen mochten vallen. Het beste bewijs dat we met ons Belgenlandje goed vertegenwoordigd zijn op het internationale toneel.
-Vergelijk eens met vorige edities?
-Het gevoel overheerst het gevoel dat de MIPIM wederom een bijzonder interessante en boeiende beurs was, ondanks het feit dat het een niet te onderschatten challenge is omwille van de zeer hoge intensiteit. Maar het blijft een must om er aanwezig te zijn. We blikken tevreden terug. MIPIM heeft ons niet enkel de mogelijkheid geboden om veel belangrijke en invloedrijke personen te zien op een zeer korte termijn, maar gaf ons ook de kans om te peilen naar de positie van België binnen het Europese landschap en de bredere context daarbuiten. Tenslotte is het duidelijk dat er ondanks minder hoge bezoekersaantallen, dit zich niet evenredig vertaalt in minder kwaliteit. Integendeel, het valt ons zelfs op dat er een erg transparante communicatiepolicy heerste tussen alle partijen om te werken aan fundamenten voor nieuwe deals en potentiële projecten. Straight to the point, recht naar de kern en de essentie van de zaak. Iets wat we enkel kunnen toejuichen. De wil was aanwezig, er werd veel directer, gerichter en concreter onderhandeld over alle opportuniteiten die op tafel liggen voor de toekomst. Al deze leads voor de komende maanden en jaren zullen nu worden onderzocht.
-Zijn er al concrete pistes/projecten die in de pipeline zitten en kunnen worden toegelicht?
-We hebben heel hard gewerkt op een concrete transactie die nu we in de komende weken zullen trachten te finaliseren, waarover reeds een principeakkoord werd getekend. Het betreft een aankoop voor ons investeringsfonds. Anderzijds werd de basis gelegd voor enkele nieuwe ontwikkelingsdeals. We kunnen besluiten dat het voor ons een vruchtbare MIPIM was.
(KC/MC)
foto: MIPIM Cannes 24
