Sinds 2023 telt België 241.000 gebouwen met appartementen, waarin meer dan 3 miljoen mensen wonen. Ruim 146.000 van die gebouwen bevinden zich in het Vlaamse Gewest, met de provincie Antwerpen als koploper (53.000) gevolgd door de provincies Oost-Vlaanderen (28.000) en West-Vlaanderen (27.000). En elke dag komen er nog nieuwe appartementen bij.
Op ruim 99% van die gebouwen, waaronder ook duizenden kleinere appartementsgebouwen, is de zogenaamde appartementswet van toepassing. Deze wet bepaalt dat elke mede-eigendom door een syndicus beheerd dient te worden, een syndicus die instaat en wettelijk aansprakelijk is voor het technisch, administratief, financieel en juridisch beheer.
Knelpuntberoep
Terwijl het aantal mede-eigendommen blijft toenemen, volgt de instroom aan nieuwe syndici niet met gelijke tred. Het beroep van professionele syndicus staat dan ook op de lijst van knelpuntberoepen. “Het gebrek aan voldoende professionele syndici en syndicusmedewerkers om al die gebouwen te beheren, is iets dat wij al jaren geleden zagen aankomen”, zegt Peter Leyseele, juridisch raadgever bij en drijvende kracht achter De Vrijwillige Syndicus. “Ons inziens veel te laat, maar het is alvast positief te noemen dat de beroepssector eind december 2023 een nationale campagne op gang trapte om onder meer de voordelen van het beroep van syndicus onder de aandacht te brengen.”
Geen lachertje
Het tekort aan beroepssyndici dwingt mede-eigenaars tot het zelf beheren van hun gebouw. Een gevolg van het aanzienlijk tekort is dat de meeste beroepssyndici het beheer van vooral kleinere gebouwen steeds vaker links laten liggen. Dit, in combinatie met de kost die verbonden is aan een beroepssyndicus, zorgt ervoor dat meer en meer mede-eigenaars als occasionele syndicus zelf het beheer op zich nemen. Dit is echter niet evident.
“Deze niet-professionele syndici mogen het dan wel goed bedoelen, doorgaans weten ze niet of te weinig wat hun taken en opdrachten juist inhouden, wat er allemaal van hen verwacht wordt, welke wettelijke kaders er van toepassing zijn, in welke mate ze aansprakelijk zijn, enzovoort”, zegt Peter Leyseele. “Dat is geen lachertje en kan weleens voor onaangename verrassingen zorgen, zowel voor de syndicus als voor de andere betrokkenen. Bijvoorbeeld wanneer een mede-eigenaar of de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) zelf schade lijdt door een fout van de syndicus, die daarvoor persoonlijk aansprakelijk kan worden gesteld.“
Nood aan juiste informatie
Vaak gaat het over complexe aangelegenheden in een gespecialiseerde materie, die bovendien voortdurend evolueert en soms licht verschillende regels kent per gewest. De niet-professionele syndici die de taak meestal onbezoldigd uitvoeren, zijn voor informatie en achtergrond grotendeels op zichzelf aangewezen.
De weinige informatie die (online) te vinden is, is bovendien vaak onbetrouwbaar, onvolledig, niet meer van toepassing en/of niet op maat van een bepaalde concrete situatie. Net daarvoor kan men bij De Vrijwillige Syndicus terecht en dit is geen overbodige luxe als je weet dat deze vrijwilligers dezelfde verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid dragen als hun geschoolde beroepscollega’s.
Broodnodige professionele ondersteuning
“Met ons uniek all-in-one digitaal platform willen we de vrijwillige syndici dé ondersteuning bieden die ze verdienen: betrouwbare en kwalitatieve informatie en professioneel advies, aangevuld met vakliteratuur, casestudies, opleidingen, enzovoort”, aldus nog Peter Leyseele. ” Vanaf de opstartfase worden we bijgestaan door een team van eenentwintig onafhankelijke, gespecialiseerde juridische en technische profielen uit heel Vlaanderen waaronder: advocaten, juristen, een architect, een energiedeskundige type A, een landmeter-expert, een verzekeringsspecialist, een asbestdeskundige en twee erkende bemiddelaars. En dit team aan experten zal de komende maanden verder worden uitgebreid. Het is immers de bedoeling om vrijwillige syndici alles te bieden wat hen kan helpen om zich zo goed mogelijk van hun taak te kwijten.”
Daarnaast willen de initiatiefnemers ook aandacht vragen voor de meer indirecte gevolgen die het gebrek aan cruciale, correcte en online toegankelijke informatie en gespecialiseerde ondersteuning met zich meebrengen. “Er zijn bijvoorbeeld diverse premies en subsidies voor energetische renovatie waarop vastgoedeigenaars beroep kunnen doen om de verduurzaming van ons residentieel gebouwenpark te stimuleren”, zo besluit Leyseele. “Vaak is het voor mede-eigenaars/syndici van een kleine mede-eigendom niet eenvoudig om hierin hun weg in te vinden, als ze er al op de hoogte van zijn. Kleine mede-eigendommen dreigen zo de financiële ondersteuning of compensaties waar ze recht op hebben mis te lopen, met een tragere vergroening van ons patrimonium tot gevolg. Daarom wil het team achter het platform ook sensibiliseren voor deze onrechtstreekse gevolgen van het tekort aan syndici en het gebrek aan betrouwbare informatie – iets waarvoor ze bij De Vrijwillige Syndicus al op de medewerking van enkele overheden kunnen rekenen.”
